Participar de um leilão de imóveis pode ser uma excelente oportunidade para adquirir propriedades a preços abaixo do mercado.

No entanto, para garantir que essa experiência seja positiva e financeiramente vantajosa, é essencial realizar um cálculo de viabilidade financeira detalhado.

Neste post, vou explorar os principais fatores que você deve considerar antes de dar o primeiro passo.

1. Valor de Mercado do Imóvel

Antes de tudo, não confie apenas no valor de avaliação apresentado no site do leiloeiro.

É fundamental realizar sua própria pesquisa de mercado para determinar o verdadeiro valor do imóvel.

Procure anúncios de imóveis semelhantes na região e entre em contato com imobiliárias e corretores locais.

Essa abordagem garantirá que você tenha uma visão precisa do valor de mercado e possa tomar decisões informadas.

2. Comissão de Leiloeiro

A comissão do leiloeiro geralmente gira em torno de 5% do valor da arrematação.

Este custo deve ser incluído em seu cálculo de viabilidade, pois impactará diretamente no valor total que você precisará desembolsar para adquirir o imóvel.

3. Imposto de Transferência do Imóvel (ITBI)

O ITBI é um imposto municipal que varia de 2% a 5% sobre o valor da arrematação, dependendo da cidade.

É crucial pesquisar a alíquota correta da localidade onde o imóvel está situado, pois esse imposto deve ser considerado em seu planejamento financeiro.

4. Custos com Documentação e Registro do Imóvel

Os custos de documentação e registro do imóvel em seu nome variam conforme o valor do imóvel e se o leilão é extrajudicial ou judicial.

Em leilões extrajudiciais, você deve considerar o valor da escritura e do registro, que são tabelados e variam de acordo com o Estado.

Já em leilões judiciais, inclua o valor de expedição da carta de arrematação e registro, que também varia conforme a localidade.

5. Despesas com Reforma do Imóvel

Embora muitos imóveis arrematados estejam em bom estado, é importante estar preparado para possíveis reformas.

Considere um custo estimado para reformas em seu cálculo de viabilidade, evitando assim surpresas financeiras desagradáveis.

6. Custos de Manutenção

Entre a data da arrematação e a venda do imóvel, você será responsável pelos custos de manutenção, como IPTU e condomínio.

Geralmente, estima-se um prazo de 10 a 12 meses entre a arrematação e a venda, e esses custos devem ser incluídos em seu planejamento financeiro.

7. Comissão de Corretor na Venda do Imóvel

Se você está comprando um imóvel em leilão para vender e fazer dinheiro, não se esqueça de incluir a comissão do corretor de imóveis.

Normalmente esta comissão varia entre 5% a 6% do valor de venda.

Esse custo é essencial para que você tenha uma visão clara do lucro líquido.

8. Imposto de Ganho de Capital

Na venda do imóvel, também incide o imposto sobre o ganho de capital. Esse imposto deve ser considerado em seu cálculo para que você possa determinar o lucro líquido real da operação.

9. Custos com a Desocupação do Imóvel e Assessoria

A desocupação do imóvel pode ser feita de forma amigável, mas, mesmo assim, pode ser necessário oferecer algum incentivo financeiro ao ocupante.

Caso a desocupação amigável não seja possível, você deve considerar os custos da desocupação forçada, que envolverão despesas judiciais e honorários de advogado.

10. Possíveis Débitos do Imóvel Anteriores à Arrematação

Um dos pontos mais críticos a ser considerado são os débitos anteriores do imóvel, que podem ser transferidos ao arrematante, como dívidas de condomínio.

Em alguns casos, esses débitos podem superar o valor de mercado do imóvel. Portanto, leia atentamente o edital para entender de quem será a responsabilidade por estes débitos anteriores a arrematação.

Conclusão: Calcule corretamente o seu lucro e evite armadilhas.

Participar de um leilão de imóveis pode ser uma excelente oportunidade de investimento, mas é fundamental realizar um cálculo de viabilidade financeira completo.

Considerar todos os itens mencionados é crucial para encontrar o ROI correto da operação e evitar armadilhas que possam resultar em prejuízos.

Se você deseja se aprofundar nas armadilhas do leilão de imóveis, leia este artigo sobre as 7 principais armadilhas [clique aqui].