Bom negócio ou Armadilha Fiscal?
A recente Lei nº 14.973/24 trouxe à tona a possibilidade de atualização o valor de imóvel na declaração do Imposto de Renda, abrindo uma janela para reduzir a tributação sobre ganhos de capital em futuras vendas. Mas será que essa é uma boa ideia para todos?
O Que Diz a Lei?
Resumindo, a lei permite que você atualize o valor do seu imóvel na declaração do IR, pagando um imposto sobre a diferença entre o valor antigo e o novo.
A vantagem? Na hora de vender o imóvel, você pagará menos imposto sobre o ganho de capital, já que o valor de compra estará mais próximo do valor de mercado.
Parece Bom, Mas…
Há um porém: você precisa manter o imóvel por pelo menos 15 anos após a atualização para se beneficiar efetivamente desta alíquota reduzida.
Se vender antes deste prazo, o cálculo fica mais complicado e você poderá ter algum benefício ou pagar imposto a mais dependendo do tempo de venda após a atualização da lei.
A fórmula prevista na Lei para realização do cálculo do ganho de capital é a seguinte: GK = valor da alienação – [CAA + (DTA x %)]
GK = ganho de capital
CAA = custo do bem imóvel antes da atualização
DTA = diferencial de custo tributado a título de atualização
% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, conforme parágrafo único deste artigo
Agora vamos ver a tabela progressiva de desconto do imposto:
I – 0% (zero por cento), caso a alienação ocorra em até 36 (trinta e seis) meses da atualização;
II – 8% (oito por cento), caso a alienação ocorra após 36 (trinta e seis) meses e até 48 (quarenta e oito) meses da atualização;
III – 16% (dezesseis por cento), caso a alienação ocorra após 48 (quarenta e oito) meses e até 60 (sessenta) meses da atualização;
IV – 24% (vinte e quatro por cento), caso a alienação ocorra após 60 (sessenta) meses e até 72 (setenta e dois) meses da atualização;
V – 32% (trinta e dois por cento), caso a alienação ocorra após 72 (setenta e dois) meses e até 84 (oitenta e quatro) meses da atualização;
VI – 40% (quarenta por cento), caso a alienação ocorra após 84 (oitenta e quatro) meses e até 96 (noventa e seis) meses da atualização;
VII – 48% (quarenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após 96 (noventa e seis) meses e até 108 (cento e oito) meses da atualização;
VIII – 56% (cinquenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após 108 (cento e oito) meses e até 120 (cento e vinte) meses da atualização;
IX – 62% (sessenta e dois por cento), caso a alienação ocorra após 120 (cento e vinte) meses e até 132 (cento e trinta e dois) meses da atualização;
X – 70% (setenta por cento), caso a alienação ocorra após 132 (cento e trinta e dois) meses e até 144 (cento e quarenta e quatro) meses da atualização;
XI – 78% (setenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após 144 (cento e quarenta e quatro) meses e até 156 (cento e cinquenta e seis) meses da atualização;
XII – 86% (oitenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após 156 (cento e cinquenta e seis) meses e até 168 (cento e sessenta e oito) meses da atualização;
XIII – 94% (noventa e quatro por cento), caso a alienação ocorra após 168 (cento e sessenta e oito) meses e até 180 (cento e oitenta) meses da atualização;
XIV – 100% (cem por cento), caso a alienação ocorra após 180 (cento e oitenta) meses da atualização.
Quer ver como funciona na prática? Vamos para alguns exemplos:
Exemplo 1: Venda do imóvel em até 3 anos.
Valor do imóvel declarado: R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais)
Valor de Mercado atualizado: R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais)
– Valor do imposto sem a atualização em caso de venda:
Ganho de Capital de R$ 500.000,00 x 15% de imposto = R$ 75.000,00.
Imposto total = R$ 75.000,00
– Valor do imposto com a atualização em caso de venda em até 3 anos:
Ganho de Capital de R$ 500.000,00 x 4% de imposto = R$ 20.000,00 pagos no ato da atualização.
+
Ganho de Capital de R$ 500.000,00 x 15% de imposto = R$ R$ 75.000,00 pagos no ato da venda.
Imposto total = R$ 95.000,00
Ou seja, você paga R$ 20.000,00 a mais de imposto para o Governo e ainda adiantado.
Exemplo 2: Venda do imóvel em até 5 anos
Valor do imóvel declarado: R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais)
Valor de Mercado atualizado: R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais)
– Valor do imposto sem a atualização em caso de venda:
Ganho de Capital de R$ 500.000,00 x 15% de imposto = R$ 75.000,00
– Valor do imposto com a atualização em caso de venda em até 5 anos:
Ganho de Capital de R$ 500.000,00 x 4% de imposto = R$ 20.000,00 pagos no ato da atualização.
+
Ganho de Capital com desconto conforme a fórmula GK= R$ 1.000.000,00 – [R$ 500.000,00 + (500.000,00 x 24%)] x 15% de imposto = R$ 57.000,00 pagos no ato da venda.
Imposto total = R$ 77.000,00
Neste caso você pagou o valor de R$ 2.000,00 dois mil reais a mais de imposto, sendo que R$ 20.000,00 você pagou adiantado para o Governo.
Quando passa a valer a pena atualizar o valor do imóvel?
Fazendo um cálculo simples e seguindo os parametros do mesmo exemplo, a partir do 6º começaria a valer a pena essa atualização do imóvel e geraria uma economia de R$ 4.000,00 (quatro mil reais).
Se meu imóvel valorizar mais depois da atualização e eu quiser vender mais caro?
Se seu imóvel sofrer nova valorização com o passar dos anos, o que é muito comum, você pagará o imposto normalmente sobre esta valorização.
Voltamos ao exemplo anterior em que você atualizou seu imóvel de R$ 500.000,00 para R$ 1.000.000,00.
Passados 6 anos seu imóvel valorizou e agora você vai vender por R$ 1.250.000,00, quanto ficaria o imposto sobre o ganho de capital em caso de atualização do imóvel agora?
GK= R$ 1.250.000,00 – [R$ 500.000,00 + (500.000,00 x 32%)] x 15% de imposto = R$ 88.500,00 pagos no ato da venda.
+
R$ 20.000,00 que você já pagou adiantado
Imposto total = R$ 108.500
E se você não atualizasse o imóvel agora e vendesse daqui a 6 anos por R$ 1.250.000,00? Vamos ver como fica?
Ganho de capital de R$ 750.000,00 (diferença entre o valor declarado e o valor de venda) x 15% de imposto
Imposto total = R$ 112.500
O Que Considerar Antes de Atualizar?
- Planos de venda: Se pretende vender o imóvel em breve, a atualização pode ser uma péssima ideia.
- Valorização do imóvel: Se o imóvel valorizou muito, a atualização pode ser vantajosa a longo prazo.
- Carga tributária: Avalie se a economia no imposto futuro compensa o imposto pago agora na atualização.
- Sua situação financeira: A atualização exige um desembolso imediato. Tem condições de arcar com isso?
O Que Fazer?
- Informe-se: Não tome decisões precipitadas. Procure um advogado especialista em planejamento patrimonial para proteger seu patrimônio e não ter prejuízo.
- Analise sua situação: Cada caso é único. Avalie seus objetivos, planos e finanças antes de decidir.
- Calcule os custos: Faça simulações para entender o impacto da atualização no seu bolso, tanto a curto quanto a longo prazo.
- Pense no futuro: Pense quais são seus planos para o seu patrimônio no curto, médio e longo prazo, bem como não se esqueça de considerar eventuais imprevistos. Dito isto, tem certeza de que essa é a melhor opção para você?
Conclusão
A atualização do valor do imóvel pode ser uma oportunidade interessante para alguns, mas uma armadilha fiscal para outros.
Não se deixe levar pela euforia da redução de impostos no futuro. Analise com cuidado, busque orientação profissional e tome a decisão mais adequada à sua realidade.
Lembre-se: O barato pode sair caro!
