Comprar um imóvel em leilão é uma opção muito interessante para quem busca oportunidades de investimento.

No entanto, é fundamental entender a responsabilidade quanto as dívidas que podem recair sobre o comprador de um imóvel em leilão.

Dívidas Propter Rem e Obrigações Vinculadas ao Imóvel

Dívidas propter rem (da própria coisa) são as dívidas que são vinculadas ao imóvel, ou seja, a própria coisa.

Como estas dívidas são do imóvel (não dos proprietários que deixaram de pagar), na hipótese de transmissão de propriedade, seja pela compra e venda convencional ou pelo inventário por exemplo, o novo proprietário responderá por estas dívidas, mesmo que não seja ele quem tenha deixado de pagá-las.

As principais dívidas propter rem são: Débitos Condominiais e Impostos (IPTU) e Taxas relacionadas ao imóvel.

Estas dívidas em regra sempre acompanham o imóvel.

No entanto, nos leilões judiciais ou extrajudiciais nem sempre o arrematante responderá pelas dívidas propter rem, pois há exceções a regra que devem ser observadas caso a caso.

Dívidas Propter Rem nos Leilões Judiciais

Nos leilões judiciais as dívidas propter rem muitas vezes não serão de responsabilidade do arrematante, em razão de expressa permissão da lei que determina que os débitos fiscais do imóvel e os débitos de condomínio poderão ser pagos com o valor da arrematação e, mesmo se sobrar dívidas, as dívidas serão cobradas do antigo proprietário que deixou de pagá-las.

Contudo, é de extrema importância analisar o EDITAL do leilão e o que está ali determinado.

Como dito, muitos casos o arrematante não arcará com as dívidas propter rem, mas há casos em que o arrematante poderá arcar com parte destas dívidas caso assim tenha sido determinado pelo Juiz, o que também deverá constar do edital do leilão.

Portanto, o arrematante deve sempre analisar o que está determinado no edital do leilão judicial para verificar se responderá ou não pelas dívidas do imóvel.

Dívidas Propter Rem nos Leilões Extrajudiciais

Nos leilões extrajudiciais (normalmente realizados por bancos), também é muito importante analisar o edital do leilão para verificar a responsabilidade pelas dívidas.

Normalmente nestes leilões, os bancos assumem as dívidas de condomínio e IPTU até a data da arrematação.

Mas atenção, isto não é uma regra e há diversos leilões em que alguns bancos colocam sob a responsabilidade do arrematante o pagamento de eventuais dívidas sobre o imóvel, inclusive tendo que pesquisar as dívidas por conta própria.

Assim, novamente é muito importante a análise do edital do leilão para verificar a responsabilidade por estas dívidas.

Conclusão

Ao arrematar um imóvel em leilão, o comprador deve estar ciente das responsabilidades financeiras que acompanham a propriedade. A análise cuidadosa do edital e o conhecimento das obrigações propter rem são essenciais para evitar surpresas desagradáveis após a aquisição.

Lembre-se sempre de consultar um advogado especializado em direito imobiliário para orientações específicas relacionadas a cada caso.