A recém-aprovada Lei 15.265/2025 criou o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp) que abre uma janela de oportunidade de 90 dias para atualizar o valor dos seus bens para o preço de mercado atual, pagando uma alíquota definitiva e reduzida.
Pela nova regra é possível atualizar o valor de bens móveis e imóveis, mas vamos tratar neste artigo apenas sobre os bens imóveis.
Será que vale a pena para todo mundo atualizar o valor do imóvel por este novo Regime? Como fica a tributação na pessoa física e na pessoa jurídica?
Abaixo, detalhamos exatamente como funciona o novo Regime para que você verifique se no seu caso vale a pena a atualização dos bens ou não.
A Nova Matemática: Quanto custa atualizar o valor do imóvel?
A proposta da lei é uma troca: você antecipa o imposto agora com desconto, para não pagar a alíquota cheia (que varia de 15% a 22,5% na pessoa física e pode chegar a 34% na pessoa jurídica) em uma venda futura.
Para Pessoa Física (PF): Alíquota de 4%.
Ao invés da alíquota atual progressiva de 15% a 22,5% sobre o lucro imobiliário, você paga 4% sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado atual.
- Exemplo: Imóvel declarado por R$ 500 mil que vale R$ 1,5 milhão. A valorização é de R$ 1 milhão. Você paga R$ 40 mil agora (4%) e o imóvel passa a valer R$ 1,5 milhão na sua declaração. Numa venda futura por esse preço, o Ganho de Capital será zero.
Para Pessoa Jurídica (Holding Patrimonial): Alíquota de 8%.
Para quem possui bens integralizados em Holdings Patrimoniais ou empresas, classificados no ativo imobilizado, a tributação normal pode chegar a 34% (IRPJ + CSLL). Pelo novo regime REARP, a alíquota é fixa em 8% (4,8% de IRPJ + 3,2% de CSLL).
- Exemplo: Imóvel no balanço por R$ 500 mil que vale R$ 1,5 milhão. A valorização é de R$ 1 milhão. Você paga R$ 80 mil agora (8%) e o imóvel passa a valer R$ 1,5 milhão no seu balanço. Numa venda futura por esse preço, o Ganho de Capital será zero.
Atenção ao Prazo de “Carência” e a Perda do Benefício.
No entanto, a nova lei traz um prazo de 5 (cinco) anos de “carência” para a venda do imóvel com o valor atualizado.
Ou seja, se você vender o imóvel em até 5 (cinco) anos após atualizar o valor do imóvel, você perderá o benefício concedido e terá que pagar o valor cheio do imposto de ganho de capital.
Mas nem tudo está perdido.
Se você precisar vender o imóvel neste período, o valor que você pagou antecipadamente será descontado do imposto total a pagar. E o melhor: esse valor pago antecipadamente será atualizado pela Selic.
Assim, você não perde o dinheiro desembolsado caso precise vender antes da hora.
Quando VALE A PENA Atualizar (Sinal Verde)
A atualização é uma excelente estratégia para quem busca eficiência tributária no longo prazo:
- Manutenção da propriedade a longo prazo: Se você não pretende vender o imóvel por pelo menos 5 (cinco) anos, atualizar a 4% (ou 8%) é uma economia tributária garantida.
- Planejamento Sucessório (A Grande Sacada): A “carência” de 5 anos não se aplica em caso de herança. Se o patriarca atualiza os bens hoje e vem a falecer, os herdeiros recebem o patrimônio com valor de mercado atualizado, eliminando o ganho de capital futuro para a família.
Quando NÃO VALE A PENA (Sinal Vermelho e a “Armadilha”)
Aqui é onde muitos podem perder dinheiro por falta de orientação:
- Necessidade de Liquidez Imediata: Se você precisa vender o imóvel nos próximos 12 a 36 meses, não atualize. Você ficará preso na carência e terá descapitalizado o valor do imposto desnecessariamente.
- A “Armadilha” dos Imóveis Antigos (Pré-1988): A legislação atual já concede benefícios enormes para imóveis antigos, que muitas vezes superam a nova lei.
- Imóveis adquiridos até 1969: São 100% ISENTOS de ganho de capital. Pagar 4% sobre algo que é isento (0%) é jogar dinheiro fora.
- Imóveis adquiridos entre 1970 e 1988: Possuem redutores progressivos (desconto de 5% ao ano). Um imóvel comprado em 1975, por exemplo, tem um desconto tão grande na base de cálculo que a alíquota efetiva numa venda hoje pode ser inferior a 3%. Nesses casos, aderir ao REARP para pagar 4% fixo pode significar pagar mais imposto do que na regra antiga.
Conclusão: Não decida sem analisar todos os cenários
O REARP (Lei 15.265/2025) é uma ferramenta poderosa, mas exige análise caso a caso do seu portfólio imobiliário.
- Imóvel recente (pós-1989)? Provavelmente vale a pena.
- Imóvel antigo (pré-1988)? Talvez não vale a pena.
- Imóveis de empresas? Exige análise específica do objeto social da empresa, do tipo de ativo e sua classificação contábil.
Atenção ao prazo para adesão que é de apenas 90 dias.
Analise cuidadosamente se, no seu caso específico, valerá a pena utilizar pelo REARP para que não caia em uma cilada sem saber.
