A Reforma Tributária trouxe uma série de mudanças que impactam diretamente o investidor imobiliário e os locadores de imóveis no Brasil.

Uma das mais significativas — e que exige atenção imediata — é a nova forma de tributação sobre as receitas de aluguel para a pessoa física.

A pergunta que muitos proprietários se fazem é: vai ficar mais caro manter meus imóveis alugados no meu CPF? A resposta curta é: muito provavelmente, sim.

Neste artigo, vamos desvendar a figura do “locador habitual“, criada pela nova legislação, e mostrar por que a gestão de imóveis na pessoa física pode se tornar uma armadilha fiscal e uma desvantagem competitiva no mercado.

O “Locador Habitual”: Entenda o Novo Enquadramento Fiscal

Até agora, a renda de aluguéis recebida por pessoas físicas era tributada exclusivamente pelo Imposto de Renda (IRPF), com alíquotas progressivas que podem chegar a 27,5%.

A partir de 2026, no entanto, um novo cenário se desenha com a criação do “locador habitual” pela reforma tributária.

A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a reforma tributária, estabelece critérios claros para esse enquadramento. Você será considerado um “locador habitual” e, portanto, sujeito a uma nova tributação, se atender a uma das seguintes condições:

• Critério Cumulativo: Receber, no ano anterior, uma receita total com aluguéis superior a R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) e, simultaneamente, possuir mais de 3 imóveis distintos gerando essa renda.

• Critério de Exceção: Ultrapassar, no mesmo ano, uma receita de R$ 288.000,00 (duzentos e oitenta e oito mil reais), independentemente da quantidade de imóveis que você possua.

A Burocracia e o Custo da Conformidade: A Nova Desvantagem

 Tornar-se um “locador habitual” não significa apenas pagar mais impostos.

Significa também arcar com uma nova e complexa carga de obrigações burocráticas, algo que a maioria das pessoas físicas não possui estrutura para gerenciar.

Ao ser enquadrado, o locador precisará:

• Emitir Documentos Fiscais: Passar a emitir notas ou faturas de serviço para cada aluguel, como se fosse uma empresa.
• Apuração Mensal de Impostos: Calcular e recolher mensalmente os novos tributos, IBS e CBS, o que exige conhecimento técnico e contábil.
• Entregar Novas Declarações: Cumprir com obrigações acessórias, enviando declarações periódicas ao Fisco para informar suas operações.

Na prática, essa complexidade obriga o locador a contratar um serviço de contabilidade mensal para garantir a conformidade e evitar multas. Esse novo custo fixo, antes inexistente na locação por pessoa física, corrói ainda mais a rentabilidade do investimento.

A Dupla Desvantagem Competitiva: Com ou Sem o Enquadramento

Aqui reside um dos pontos mais críticos da reforma tributária. A pessoa física perde competitividade no mercado de aluguéis comerciais, independentemente de ser ou não enquadrada como “locador habitual”.

 Cenário 1: O locador NÃO É “Habitual”

Se seus rendimentos estão abaixo dos limites, você não paga os novos impostos. Contudo, por não ser um contribuinte de IBS/CBS, você não pode oferecer créditos tributários ao seu inquilino pessoa jurídica. Uma holding, por sua natureza empresarial, sempre poderá oferecer esse crédito. Na hora de escolher um imóvel, a empresa inquilina sempre preferirá aquele que lhe permite abater impostos, tornando o imóvel da holding inerentemente mais vantajoso.

 Cenário 2: O locador É “Habitual”

Como vimos, neste cenário o inquilino até poderia tomar o crédito do IBS/CBS. O problema é que a sua estrutura de custos se torna proibitiva. Para obter o mesmo lucro líquido, você, como pessoa física, terá que cobrar um aluguel bruto muito mais alto para cobrir a pesada carga de até 27,5% de IRPF* somada ao IBS/CBS. Uma holding, com uma tributação de renda muito menor (IRPJ/CSLL), consegue oferecer um preço de aluguel final mais baixo, obtendo o mesmo lucro que você. Ela ganha a concorrência pelo preço.
*Para efeitos de comparação não estou levando em consideração a alíquota efetiva de cada pessoa que irá varias de acordo com suas deduções e outros rendimentos.

Conclusão: A Hora de Reavaliar sua Estratégia é Agora

 A Reforma Tributária tornou a gestão de um portfólio de imóveis na pessoa física mais complexa, cara e, acima de tudo, menos competitiva. A inércia pode resultar em aumento de custos, burocracia e na perda de atratividade dos seus imóveis no mercado.

A constituição de uma holding patrimonial, que antes era vista como uma ferramenta de otimização, agora se apresenta como uma solução estratégica e necessária para um número muito maior de investidores.

Vale destacar que a holding pode não ser a melhor opção para todos e é necessária uma análise específica de cada caso que levará em conta diversos aspectos pessoais e patrimoniais de cada indivíduo.